עיכוב במסירת דירה חדשה מקבלן

 

הגיע מועד המסירה והבית שלכם עוד לא מוכן לאכלוס? אתם עומדים אל מול תירוצים שונים של הקבלן ומרגישים כמו מול שוקת שבורה? בואו נעשה קצת סדר בדברים:

 

קבלן המתחייב למסור דירה במועד מסויים, חייב להפנים את העובדה שמועד המסירה הקבוע בהסכם אינו מועד מומלץ או משוער, אלא מועד מחייב לכל דבר וענין.

 

{ת"א183232/02  ליטמן דוד יהודה ואח' נ' ש.י. ישר קבלנים בע"מ}

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) קובע כי אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (להלן: "המועד החוזי"), יהיה הקונה זכאי לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד ובסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה מביניהם.

 

עוד נקבע בסעיף 5א הנ"ל, כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הוראות הסעיף בהתייחס לפיצוי בשל איחור במסירה, לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.    

 

מהן אותן נסיבות שאינן בשליטת המוכר?

 

לשון הסעיף מהווה את המכשול הגדול ביותר בהסכמי המכר עם קבלנים ובכל זאת, מתי נדע האם האיחור מוצדק או לאו?

 

עלינו לשאול שתי שאלות:

1. האם העיכוב נוצר מנסיבה שאינה בשליטת המוכר?

2. האם הסיכון להתרחשותה ולתוצאות הנסיבה מוטל על המוכר?

 

מכיוון שאינינו יכולים לדמיין כל תרחיש העלול לגרום לעיכוב, נביא לדוגמה שלושה תרחישים שכיחים:

 

מלחמה/מבצע צבאי

 

המציאות הבטחונית בישראל היא מורכבת מאוד ומדי פעם לפעם אנו מוצאים עצמנו במבצע, אינתיפדה או מלחמה. אך לא כל מצב בטחוני כזה מהווה עילה ישירה לעיכוב במסירה.

 

לאחר מבצע צוק איתן, התאחדות בוני הארץ פנתה למשרד הבינוי והשיכון ולמשרד החשבת הכללית כדי שיתנו להם הארכה במסירת דירות ולוחות זמנים של פרויקטים, כי מדובר בעיכוב שלא היה תלוי בהם. אולם, משרד הבינוי התעלם לחלוטין מהבקשה שלהם לתת הארכה גורפת לאתרים שהבנייה בהם התעכבה, והקבלנים עומדים מול תביעות דיירים על סכומי-עתק.

 

קבלן המבקש להצדיק איחור במסירת דירות מחמת המצב הבטחוני, אינו יוצא ידי חובתו בכך שהוא מאזכר את עצם קיומו של המצב הבטחוני. יהיה עליו לפרט בנתונים עובדתיים שיאפשרו להעביר  במבחן הביקורת את טענתו של הקבלן. כמו כן, עליו להראות כי המצב הבטחוני, ולא סיבה אחרת, הוא שגרם לאיחור במסירה!

 

עיכוב במתן היתר בניה

 

גם עיכוב במתן היתר בניה אינו מהווה עילה ישירה לעיכוב במסירה. על היזם להציג  תשתית עובדתית ראוייה המבססת את הקשר הסיבתי בין האיחור בקבלת ההיתרים לבין האיחור במסירה. זאת ועוד, קבלן המתחייב בחוזה למסור חזקה בדירה במועד מסויים, כאשר טרם ניתן לו היתר בנייה, צריך להביא בחשבון את פרק הזמן הדרוש לשם קבלת היתר בנייה ועל יסוד זה עליו לתכנן את מועד המסירה לפי ההסכם. אין הוא רשאי להניח, כדבר מובן מאליו, שהיתר הבנייה יתקבל בלא כל עיכוב.

 

עיכוב בעבודות הפיתוח

 

יזם או קבלן המבקש להסתמך על סעיף כזה או אחר המעניק לו לכאורה אפשרות לעכב מסירה כדי להצדיק את האיחור במסירת הדירות, אינו יכול "לזרוק לאוויר" כל טענה העולה בידו. מוטלת עליו החובה לפרט כל נסיבה ונסיבה, בין אם זה איחור שנובע בעקבות התנהלות לקויה של העיריה או חברת החשמל ובין אם מדובר בשביתה ברשויות. בנוסף, יהיה עליו לפרט באיזה מועד נוצר לראשונה העיכוב, מתי אותו עיכוב פסק, מה עשה היזם כדי למזער את העיכוב והנזק, מה עשה היזם כדי לעמוד בלוחות הזמנים שלו על אף העיכוב, האם לא ניתן היה להתקדם במקביל בבנייה עד להשלמת עבודות הפיתוח וכיוצא בזה. 

 

סיכום

 

חשוב לציין כי הדברים המובאים במאמר זה הם תמצית שבתמצית וכל מקרה לגופו. כמו כן נחטא במצג התמונה אם לא נציין שוב כי איחור על פי חוק המכר הוא איחור מעל 60 ימים מהמועד הנקבע בהסכם. על אף ש-60 ימים אלו לא ייחשבו לאיחור, באם הקבלן יאחר ביותר, עליו יהיה לשלם פיצוי "רטרו" גם על 60 הימים הללו.

בנוסף - לעיתים אנו מבקשים לבצע שינויים בדירה כמו הוספת שקעי חשמל, החלפת קרמיקה ועוד. במקרים כאלה מחתימים את הרוכשים על הסכם שינויים בו אנו מתבקשים לאשר איחור נוסף. אין לרוכשים כל כך ברירה לחתום על הסכם שכזה אך בהחלט ניתן להתווכח על ימי העיכוב הנדרשים.

 

נסיים את המאמר בציטוט מפס"ד נאות דברת נ' מעליות ישראליפט (בע"א 345/89):

 

"רעה חולה היא במקומותינו - ולתופעה זו הדים רועמים בפסיקה - שקבלנים נוטלים על עצמם חבויות אלו ואחרות, הגם שיודעים הם כי לא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרת שמיים, ומכל מקום, כי יקשה עליהם במאד-מאד לעמוד בלוח הזמנים שקבעו לעצמם. ואולם ברצותם למשוך את ליבם של קונים-בכוח, ובאומרם אל-ליבם ואל אותם קונים בכוח, בלשון העם: "יהיה בסדר", עומסים הם על שיכמם נטל זמנים שאין ביכולתם לעמוד בו... ובבוא יום פקודה, יום בו אין הם עומדים במשא הכבד, מוצאים קבלנים תירוצים וטעמים לרוב מדוע החטאת לא לפיתחם הוא רובץ אלא לפיתחיהם של אחרים. דומה כי רק מיצוי הדין אפשר יעמידנו על רגלינו ויוליכנו קוממיות על דרך הישר; וכך נאמר: הסכמים יש לכבד - זו כל התורה כולה - והמפר ישלם." 

 

חשוב לזכור שהסכם המכר יחד עם חוק המכר הם הכלים שבאמצעותם אתם יכולים להגן על תרחישים לא נעימים. מכיוון שאת החוק לא תוכלו לשנות, חשוב לעגן את ההתקשרות עם הקבלן באופן הברור והמקצועי ביותר ועל כן אל תוותרו בנקל על ייצוג עו"ד הבקיא ברזי הדין.

 

 

 

טל נחומסון, עו"ד

 

 

 

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף הצורך בפנייה לעו"ד מומחה בתחום שייבחן כל מקרה לגופו.