פרוטוקול מסירה

 

מהו פרוטוקול מסירה? האם חתימה על הפרוטוקול מהווה ויתור על טענה או זכות כלשהי? האם חתימה עליו מתחילה בפועל את תקופת הבדק כאמור בחוק המכר (דירות)?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

פרוטוקול מסירה הוא מסמך מפורט הנחתם בסמוך למועד מסירת הנכס (לדוגמה: דירה, בית), הכולל רשימה של כל מתקני הדירה, מתקני המטבח, דלתות, צירים, חלונות, קרמיקות, צבע הדירה, ברזי מים, וכדומה ולצידם על הדייר לציין האם המתקן לקוי או תקין כדי להסתמך על קיומו של ליקוי ובהתאם לדרוש את תיקונו מהמוכר.

 

פרוטוקול מסירה אינו מסמך מחייב ע"פ חוק, אך לרוב נכלל בהסכמי המכר בין הקבלן/יזם לרוכשים, ועל כן יש לו מעמד חוזי עליו יחולו בין היתר הוראות חוק החוזים.

 

 

לפיכך, אנו ממליצים ללקוחות המשרד כי סוגיית הפרוטוקול תעוגן בהסכם המכר בנוסח הבא:

 

"לרוכש תיתנן האפשרות להעיר הערותיו בפרוטוקול המסירה, אם וככל שיהיו, ולשם כך רשאי הוא להביא מומחה מטעמו."

 

טוב אם יהיה אם עד שלא יתוקנו כל הליקויים שסומנו בפרוטוקול המסירה, לא יועבר התשלום האחרון של התמורה למוכר, אך בדרך כלל החזקה נמסרת לרוכש ורק אז מטופלים הליקויים.

 

תקופת הבדק

 

תקופת הבדק היא תקופה המוגדרת ע"פ חוק המכר (דירות), במהלכה רשאי הקונה לדרוש את תיקון הליקויים מהמוכר בהתאם לסוג המתקן הלקוי.

 

החוק מגדיר את תקופת הבדק כדלקמן:

 

"תקופה הקבועה בתוספת*, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה."

 

תקופת הבדק היא תקופה המתחילה במסירת החזקה על הדירה (בדרך כלל בסמוך לחתימה על פרוטוקול מסירה וקבלת מפתחות, והיא נמשכת בין שנה אחת עד שבע שנים בהתאם לליקוי שמפורט בחוק (אלא אם מדובר באי התאמה יסודית אשר לגביה התקופה היא 20 שנה).

 

לדוגמה: מצאתם ליקוי באלומיניום – תחול תקופת אחריות בת שנתיים, בליקוי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנות אחריות וכן הלאה.

 

תקופת האחריות

 

חוק המכר מגדיר את תקופת האחריות:

 

"תקופה מוגדרת של 3 שנים שתחילתה - בתום תקופת הבדק."

 

ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות הוא בחובת ההוכחה. אם התגלו ליקויים בדירה בתוך תקופת בדק בית ,חייב הקבלן לתקנם או לפצות בגינם, אלא אם הוכיח שמקורם בשל מעשה או מחדל של הקונה בדירה.

 

אם התגלו ליקויים בתוך תקופת האחריות, חייב הקבלן לתקנם אם הוכיח הקונה שמקורם הוא במחדלי או מעשה של הקבלן.

 

 

טופס 4

 

טופס 4 הוא מהווה את האינדיקציה לכך כי הדירה בטוחה ומספקת למגורים בתנאים סבירים. האישור לטופס 4 ניתן על ידי מהנדס הרשות המקומית וכן ראש הרשות המקומית, ובמסגרתו בודקים כשירות למגורים, חיבור הבית לתשתיות: צנרת, גז, תקשורת, מים וכו'.

 

טופס 4 הוא שלב מוקדם, בטרם קבלת אישור אכלוס, ולפיכך המגורים בדירה אשר לגביה טרם הונפק טופס 4 הינם אסורים על פי חוק בשל העובדה כי הם מהווים סכנה.

 

 

ללקוחות המשרד אנו מתעקשים על עיגון טופס 4 כתנאי למסירת החזקה:

 

"מסירת יחידת הדיור במועד הנקוב בהסכם זה תהא לאחר שנתקבל בגינה טופס 4 כדין בגין יחידת הדיור וכי עותק מטופס 4 נמסר לקונה"

 

לסיכום

 

תקופת הבדק תחל בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. המועד ותנאי העמדת הדירה לרשות הקונה נקבעים בהסכם בין המוכר לקונה.

 

חשוב לקבוע בהסכם המכר כי תנאי למועד המסירה הוא טופס 4 וחתימה על פרוטוקול מסירה המאשר/מצביע כי אין/יש ליקויים בדירה.

 

ככל שנחתם פרוטוקול מסירה לפני קבלת טופס 4 (בהנחה שתנאי זה קיים בהסכם), אזי שתקופת הבדק תחל רק לאחר טופס 4 והמסירה שתבוא לידי ביטוי בקבלת המפתחות לדירה.

 

חתימה על פרוטוקול מסירה לפני קבלת טופס 4 עלולה להעמיד אתכם בסיכון שיתגלה ליקוי עד לקבלת הטופס ו/או שמתקן כזה או אחר לקוי בשל מעשה או מחדל שלכם, והמוכר עשוי לנצל זאת ולטעון כי הליקוי נגרם מהסיבות התלויות בכם.

 

על כן, טרם חתימתכם על פרוטוקול מסירה, שימו לב לאותיות הקטנות ועדיף כי תתייעצו עם עוה"ד שליווה את העסקה, שיעמוד עיקש בפני הקבלן/היזם וידגיש בפניו כי אתם לא מוותרים על כל זכות ו/או טענה ו/או תביעה.

 

 

 

טל נחומסון, עו"ד

 

 

* להלן התוספת:

 

(1)      ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)     כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

 

 

 

 

 

 

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף הצורך בפנייה לעו"ד מומחה בתחום שייבחן כל מקרה לגופו.