דין פרוטה כדין מאה?

ההבדלים שבין רכישת דירה סטנדרטית לרכישת דירת יוקרה

 

כל רכישת דירה מתחילה בהצעה מצד המוכר, הסכמה על התמורה והתנאים המסחריים (רכיב המסויימות) ותשלום התמורה (רכיב הקיבול). אם כך, מה ההבדל בין רכישת דירה בכמה מאות אלפי שקלים לרכישת דירה בתמורה לעשרות מליוני שקלים?

 

טל נחומסון, עו"ד | פורסם ביום 27.02.2016

_________________________________________________________________

 

נתחיל עם המובן מאליו. טעות או חוסר שימת לב לפרט קטן כמו אחריות על תקינות הצנרת יכולה בדירה "מן המניין" לגרום לעוגמת נפש מצד הרוכש, אך בדירת יוקרה עלולה להפוך את העסקה ללא כדאית מבחינה כלכלית. בעוד שבדירה סטנדרטית עלות תיקון צנרת נע בין כמה אלפי לעשרות אלפי שקלים, בדירת יוקרה התיקון יכול להגיע גם לעלות של מאות אלפי שקלים (הכוללים הרמת פרקט עם מרקם מחוספס, צביעת 300 מטרים בנויים של קירות, פירוק ברזים איטלקיים וכו').

 

דוגמה נוספת היא הריביות על פיגור בתשלומים. ריבית פיגורים של הבנקים בישראל נעה סביב ה-10%. דמיינו לעצמכם שפיגרתם בחודש בתשלום של 300 אלף שקלים ולכן נקנסתם בכ-3,000 ש"ח. עתה דמיינו שאיחרתם בתשלום של 3 מליון שקלים: במצב שכזה נקנסתם ב-30,000 ש"ח (!). לפיכך, חשוב שעורך הדין המלווה אתכם בעסקה יבחן את נזילות הכספים שלכם, יוודא הימצאותם של מסמכים שיש להעביר לבנק מבעוד מועד, יתכנון כהלכה את מועדי רישום הערת האזהרה, יוודא נזילות כספים לתשלומי המיסים השונים ועוד.

 

בנוסף, במקרים רבים בהם רוכשים קונים דירות יוקרה, מדובר בתושבי חוץ או אנשים עם עסקים חובקי עולם שאת כספיהם מגייסים מחוץ לארץ. משנת 2016 החלה רגולציה מחמירה בבנקים בישראל שמיישרת קו עם העולם. הנחיות אלו עלולות להוות מכשול בעת העברות כספים מחו"ל, דבר שיגרום לעיכוב בתשלומי התמורה ולהפרת ההסכם. על כן, חשוב להכיר את ההנחיות החדשות, להיעזר בבעל מקצוע ולהיערך בהתאם. כמו כן,במקרים רבים עסקת הרכישה נעשית תוך שימוש בחשבון נאמנות עליו אמון עורך הדין, אך גם מהלך זה מצריך חשיבה מתוכננת ומוקפדת, בהתאם לרגולציה החדשה.

 

סוגייה נוספת הרלוונטית לרוב במקרים של רכישת דירת יוקרה, היא סוגיית תיכנון המס. לדוגמה: מי שמוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס שבח עד לגובה של 4.5 מיליון ש"ח משווי המכירה. כל סכום מעבר לרף זה יחויב במס שבח בהתאם לחישוב הלינארי החדש ובכפוף לעמידה בהוראות המעבר הרלוונטיות. לפיכך, יתכנו מקרים בהם עדיף למכור דירת מגורים במחיר נמוך יותר, כדי להימנע ממדרגת מס ותשלום מיסים גבוהים ביותר.

 

זאת ועוד, ועדת הכלכלה הגבילה לא מכבר את שכר טרחת עורך הדין של המוכר בעסקת יד ראשונה ל-5,000 שקל או לחצי אחוז ממחיר הדירה (לפי הנמוך); דירות במחיר של 4.6 מיליון שקלים ומעלה לא נכללו בחוק. על כן, כדאי לרוכשים, הנושאים בנטל שכר טרחת עורך הדין המוכר, לקחת עלות זאת בחשבון שכן שכר טרחת עו"ד עבור דירה של 4.6 מיליון שקלים יכולה להגיע גם ל-60,000 ש"ח!

 

לסיכום, על עו"ד המייצג צד בעסקת מקרקעין לפעול במקצועיות, תוך הקפדה על הפרטים קטנים כגדולים, בכל סוג של עסקת מקרקעין שכן דין פרוטה הוא ללא ספק כדין מאה. יחד עם זאת, מכלול הסוגיות שצויינו בכתבה זו דורש ניסיון והתמצאות בפרטים נוספים המאפיינים רכישת דירות יוקרה בלבד. אל תתפשרו בייצוג ווודאו כי לעורך הדין יש את הנסיון הנדרש לייצגכם בעסקה.

 

 

 

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף הצורך בפנייה לעו"ד מומחה בתחום שייבחן כל מקרה לגופו.