מס ריבוי דירות, התשע"ז - 2016 רקע ומשמעויות
הצעת החוק העתידה לעבור את הקריאה השניה והשלישית, תכליתה המקורית היא השפעה על מלאי הדירות לזוגות צעירים ולחסרי דיור וזאת במסגרת המגמה הברורה והמוצהרת של שר האוצר משה כחלון שכבר נקט בצעדים בכהונתו הנוכחית במטרה להוריד את מחירי הדיור, כמו לדוגמה תוכנית מחיר למשתכן והעלאת מדרגות מס הרכישה למשקיעים ותושבי חוץ.
רקע
בשנים האחרונות עלו מחירי הדיור באופן חד ובעיקר בעקבות גידול בביקושים לעומת היצע קשיח יחסית. הריבית הנמוכה במשק והיעדר מסלולי חיסכון והשקעה חלופיים, לנוכח תשואה גבוהה יחסית הנובעת מהשקעה בדירות, מובילה לגידול ניכר בביקוש להשקעה*.
בשנים האחרונות גדל מספרם של המשקיעים הרוכשים דירות מגורים נוספות לצרכי השקעה. בשנת 2015 לכ-27% מכלל משקי הבית לא הייתה בעלות על דירה, לכ-62% הייתה בעלות על דירה אחת, לכ-8% הייתה בעלות על שתי דירות ולכ-2% אחוזים מכלל משקי הבית הייתה בעלות על 3 דירות לפחות.
הצעת החוק שמה לה למטרה לבלום את מגמת העלייה במחירי הדירות, זאת על ידי הטלת מס על מי שהוא בעלים של שלוש דירות או יותר. המס אמור לדרבן את המשקיעים למכור את הדירות שהם מחזיקים ברשותם לשם השקעה, או את חלקן, ובכך צפוי לגדול היצע הדירות, ומחירי הדירות יירדו.
על מי יחול המס?
* יחיד שבבעלותו 3 דירות מגורים או יותר (שבנייתן הושלמה). היחיד יוכל לבחור את הדירה בעדה ישולם המס.
* יחיד ובן זוגו, למעט בן זוג המתגורר דרך קבע בנפרד, ולילדיהם עד גיל 18 ייחשבו כבעלים
אחד, אף אם על פי הסכם ממון, חוזה אחר או דיני הקניין, הדירה היא רק של אחד מבני
המשפחה.
* בעלים הוא מי שבבעלותו שליש לפחות מדירת מגורים. במקרה זה, הוא לא יצטרך לשלם
את כל סכום המס על הדירה, אלא רק חלק יחסי מסכום המס, בהתאם לשיעור בעלותו
בדירת המגורים.
* יחיד שיש בבעלותו שתי דירות מגורים ויש לו זכויות באיגוד מעטים, שבבעלותו דירת
מגורים, וחלקו של היחיד בזכויות בה הוא מעל שליש - דירה זו תיחשב כדירת מגורים נוספת
(שלישית) של היחיד. אולם, שיעור המס השנתי אשר יוטל על הדירה שבבעלות איגוד
המעטים יהיה כשיעור זכויותיו בדירה באמצעות איגוד המעטים.
מה גובה המס ומתי משלמים?
אחוז (1%) מערך הדירה שיבחר היחיד ועד לתקרה של 18,000 ש"ח.
המס ישולם פעמיים בשנה כל שישה חודשים בחודשים יוני ודצמבר.
מכירת הדירה השלישית צפויה בעקבות החקיקה?
צעד זה יממש את תכלית החוק וימלא את השוק בדירות נוספות ועל ידי כך מחירי הדירות צפויים לרדת (האומנם?!) יחד עם זאת שיעור התשואה על דירות בעקבות יישום הצעת החוק עדיין יהיה גבוה יותר לעומת תשואות חלופיות. בהנחה התקציבית גלומה הערכה כי כ-20,000 דירות ימכרו בעקבות יישום החוק.
האם קיימת הבחנה בין יורשי דירות לרוכשי דירות?
אחד הטיעונים שהועלו הוא כי יש להבחין בין מי שרכש דירות במטרה להשקיע ובין מי שירש דירה אחת או יותר ומטרתו לא הייתה השקעה וצבירת נכסים. מנגד, ביטול מלא של הצעת החוק ביחס לירושת דירות לא תממש את תכלית החוק, שכן במקרה זה היצע הדירות בשוק יגדל באופן מתון יותר.
תיקון החוק מאפשר תקופת צינון מסוימת של מספר חודשים או יותר במסגרתה תינתן ליורשים הזדמנות להחליט על צעדיהם ולאחריה ישולם המס.
על כן, דירת מגורים שהתקבלה בירושה, ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש - לא תימנה כדירת מגורים בשנה הראשונה כאמור.
לסיכום
חשוב לזכור כי אין מדובר "בצרות של עשירים". רבים מקרב האוכלוסיה בחרו להשקיע באפיק הנדל"ן במקום בפנסיה והיום אם הצעת החוק תעבור היא תפגע באוכלוסיה לא מבוטלת באופן קשה.
בהתאם למוסכמות הקואליציוניות בממשלה, נדמה כי הצעת החוק תעבור את הקריאה השניה והשלישית. אולם, זה לא נגמר עד שהגברת השמנה שרה, או בעולמנו עד שבג"צ יכריע ככל שיתבקש, שכן כבר עתה נשמעים קולות האופוזיציה כי החוק אושר באופן "החורג באופן קיצוני מהליך חקיקה תקין.
שנת 2017 עתידה להביא עימה שינויי חקיקה וחוקים חדשים רבים, אנחנו מתכננים תוכניות והמחוקק צוחק ומחוקק.
טל נחומסון, עו"ד
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף הצורך בפנייה לעו"ד מומחה בתחום שייבחן כל מקרה לגופו.
* הכנסת - מרכז המחקר והמידע המחלקה לפיקוח תקציבי